Dit is het risico van de salamitactiek

Dit is het risico van de salamitactiek

Het is erg verleidelijk om bij een huuronderhandeling net die extra maand huurvrij uit te onderhandelen. Maar is dat wel slim of kunt u beter rekening houden met de kleine lettertjes in het huurcontract? In deze blog krijgt u tips die u in een huuronderhandeling kunt gebruiken.

ROZ model

In 95% van de gevallen zal u te maken krijgen met een ‘standaard’ huurovereenkomst, namelijk het model opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken, een club van voornamelijk vastgoedbeleggers. In 2015 is de laatste versie gepubliceerd en tijdens de ontwikkeling hiervan waren ook vertegenwoordigers van huurders betrokken, maar het resultaat is een allerminst evenwichtig huurcontract. Het is dus zaak om tijdens de onderhandeling te zorgen voor een aantal aanpassingen.

Algemene Bepalingen

We zien vaak dat er bij onderhandelingen te veel nadruk wordt gelegd op de financiële kant van de deal. Op zich zeer begrijpelijk, aangezien veel transacties financieel zijn gedreven en de huurcondities de basis zijn van elke transactie. Maar naast huurvrij en huurkorting zijn er ook vele contractuele afspraken die u direct – of in de toekomst – voordeel geven. Of hoofdpijn besparen, zo u wilt.

Geef tijdens de commerciële onderhandeling aan dat u aanpassingen op de Algemene Bepalingen wenst om tot een evenwichtig huurcontract te komen. In deze kleine lettertjes van het contract zijn namelijk veel zaken ‘verstopt’ in het voordeel van de gebouweigenaar. Als u na het overeenkomen van de commerciële uitgangspunten hiermee aankomt, zullen veel verhuurders u betichten van ‘salamitactiek’ en is de kans groot dat u nul op rekest krijgt.

 

Enkele voorbeelden

Om het belang van de aanpassingen te benadrukken heb ik enkele praktijkvoorbeelden opgesomd:

Onderhoud

We hebben hier al eens een blog aan gewijd, maar onderhoud blijft een hardnekkig en terugkomend discussiepunt tussen huurders en gebouweigenaren. Een eenvoudig maar potentieel kostbaar voorbeeld: in de Algemene Bepalingen van het ROZ model is opgenomen dat u als huurder verantwoordelijk bent voor de vernieuwing van verlichtingsarmaturen (artikel 11.5, lid b). Het is logisch dat u gedurende de huur af en toe een lampje vervangt, maar dit gaat wel erg ver. Deze bepaling kan dus betekenen dat u alle armaturen zou moeten vervangen als deze defect raken door veroudering. Wat ons betreft toch echt kosten die bij de verhuurder thuishoren. Het standaard ROZ model geeft hierin geen enkel comfort.

Oplevering einde huur

Standaard is het volgende opgenomen in artikel 12.14: “Huurder is verplicht veranderingen en toevoegingen voor het einde van de huurovereenkomst ongedaan te maken en de daardoor ontstane schade te herstellen tenzij Verhuurder hem van deze verplichting ontslaat.”. Een korte zin met verstrekkende gevolgen voor u als huurder. Het gevaar schuilt hem hier namelijk in de details, want wat wordt hiermee nu precies bedoeld? Idealiter spreekt u af met de verhuurder dat u het gehuurde mag achterlaten in de staat waarin het zich dan bevindt, maar in ieder geval wilt u niet worden geconfronteerd met kosten die niet bij u thuishoren. Een goed opleverrapport is hiervoor een must evenals een demarcatielijst waarin is opgenomen welke zaken wel of niet tot het gehuurde behoren.

Verplichting tot in gebruik houden

Het kan zijn dat u – laten we het positief zien – de kantoorruimte ontgroeit en met uw bedrijf verhuist naar een ander gebouw. Vervolgens vraagt u een bedrijfsmakelaar een onderhuurder te zoeken voor de leeggekomen ruimte. Voor de onderverhuur heeft u vooraf toestemming gevraagd, maar nu zit er toch nog een addertje onder het gras: u heeft namelijk de verplichting om het gehuurde “daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken” op basis van artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen. Tenzij u zwaarwegende argumenten kunt aandragen kan de verhuurder u dus dwingen de ruimte in gebruik te houden. De achtergrond is dat verhuurders menen dat leegstand de beleggingswaarde negatief beïnvloed en het gebouw achteruitgaat aangezien er minder dagelijks onderhoud wordt gepleegd.

De onderhandeling

Op welke punten van de Algemene Bepalingen – wij hebben een lijstje van zo’n 40 stuks – u zou moeten afwijken is uiteraard afhankelijk van uw situatie. Het is daarom raadzaam om voorafgaande aan de onderhandeling met uw huisvestingsadviseur de risico’s inzichtelijk te maken en deze punten onderdeel te laten vormen van de onderhandeling. Gebouweigenaren zijn vaak huiverig om de Algemene Bepalingen aan te passen en een goede onderbouwing is daarom noodzakelijk om tot resultaten te komen.

Mocht u een eigenaar treffen die geheel geen wijzigingen accepteert dan adviseer ik u om uw keuze te heroverwegen om te voorkomen dat u straks de plakjes salami betaalt!

Erik Tijsma

Partner

 

* https://nl.wikipedia.org/wiki/Salamitactiek