Op zoek naar ruimte in Duitsland

Op zoek naar ruimte in Duitsland

Als u kantoorruimte of logistieke ruimte in Duitsland wilt huren, dan is het verstandig om deze blog te lezen opdat u goed voorbereid bent. Wij – Solved. – hebben diverse malen voor klanten in Duitsland ruimte aangehuurd en zijn hierdoor gepokt en gemazeld. Onze laatste ervaring was het samenvoegen van de drie kantoren van de Bethmann Bank / ABNAMRO in Frankfurt.

In Duitsland betaalt de verhuurder de makelaarscourtage die wordt verdeeld tussen de aanhuur- en de verhuurmakelaar. Dat dan als resultaat van een onderhandeling tussen makelaars onderling. De Duitse makelaarsmarkt mag wel vrijgevochten worden genoemd. Het is een soort van ‘free shooting’: degene die als eerste met de huurder een bezichtiging doet heeft recht op de fee – ongeacht of deze makelaar de adviseur is van de huurder.

Daarbij claimen Duitse makelaars de gehele markt goed te kennen. Maar na een inventarisatie van ons bleek de ‘beste’ makelaar slechts 62 procent van de markt te hebben aangeboden. Dat kan bijvoorbeeld betekenen dat deze makelaar de markt niet in volle omvang kent of dat andere makelaars informatie over het aanbod in de markt niet ten volle delen. Onze indruk is dat makelaars in Duitsland door deze werkwijze weinig kennis van gebouwen hebben en dat hun rol zich beperkt tot het introduceren van partijen bij de verhuurder. En die laatste neemt vervolgens de verhuuronderhandelingen over, want zij hebben tenslotte de kennis van een gebouw.

Belangrijk is het dus om eerst een adviseur te selecteren voordat met verschillende makelaars gebouwen worden bezichtigd. Een ander belangrijk aspect is te onderkennen dat gebouwen zogezegd ‘turn key’ worden aangeboden. Concreet wordt bedoeld dat in de huurprijs een budget is verwerkt om de inrichting te betalen – een budget dat vaak niet voldoende is voor een volledige inrichting. Het risico is dan dat, na het ondertekenen van de huurovereenkomst, er meer geld nodig is voor de inrichting of onderdelen bij de oplevering blijken te ontbreken. De kosten schieten zo omhoog en de onderhandelingspositie is slecht.

Onze stelling is dat de huurder voor de start van een project eerst goed in kaart brengt wat voor type huisvesting voor de werkzaamheden nodig is. En welk budget wil de huurder daarvoor uitgeven? Wat zijn de verwachtingen van een inrichting? Etcetera. Kortom, maak een plan. Vervolgens kan een vergelijking met de aanbieding van de verhuurder worden gemaakt. De verschillende gebouwen kunnen dan worden ingetekend om te bepalen hoeveel vierkante meter nodig is en om inzicht te krijgen in de kosten van het gehele huisvestingsproject. In feite worden zo twee vliegen in één klap gevangen. Met de verhuurder wordt onderhandeld over de huurprijs en gelijktijdig wordt ook onderhandeld over het inrichtingsbudget, et cetera. De technische omschrijving van inrichting, budget, tekeningen kunnen dan aan de huurovereenkomst worden toegevoegd. Zorg daarbij wel dat duidelijk is wat er gebeurt als tijdens de bouw toch bepaalde zaken moeten worden gewijzigd.

Is deze aanpak nu zo bijzonder? Wij houden het maar bij Hollandse transparantie. Zolang de voorbereiding goed is, het overzicht van aanbod van de markt er is en de kennis van de contracten is goed, dan zijn de voorwaarden voor een juiste keus volop aanwezig. En last but not least, het hebben van een goede huisvestingsadviseur en daarnaast zo nodig een goede advocaat en architect/projectmanager helpt het proces succesvol verlopen.

Olivier van Gool – Partner bij Solved.